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cbd核心无人来抢 原市政府地块再次终止拍卖

2011-7-11 8:19:20  来源:信息日报  阅读:次 字体:
摘要:原定于6月24日公开拍卖的原市政府地块再次以流拍告终理由是竞拍人数未达到要求的7家一时间该地块又成为了昆明楼市热议的焦点从今年3月原市政府地块拍卖公告第一次公开刊登到原定于3月25日的拍卖因规划调整戛然而止到5月18日规划调整后...

原定于6月24日公开拍卖的原市政府地块再次以流拍告终,理由是竞拍人数未达到要求的7家。一时间,该地块又成为了昆明楼市热议的焦点。

从 今年3月原市政府地块拍卖公告第一次公开刊登,达到原定于3月25日的拍卖因规设计划调整戛然而止,到5月18日规划调整后的拍卖公告再次刊出,再到现在 的二次终止拍卖……这片备受关注的地块给业界和市民都留下了诸多的疑问和猜测,昆明cbd核心居然无人来抢?原因到底何在。

楼市低迷

房地产企业资金面临挑战

在 该地块二次终止拍卖的第一时间,记者便拨通了昆明星迪嘉拍卖有限公司的电话了解情况,据负责该地块拍卖的黄卫介绍,本次终止拍卖的确是缘于确定参加拍卖并 交纳保证金的企业未达到要求的7家所致。然而,对于cbd核心地块遇冷的原因和该地块下一步的发展将何去何从,黄卫则表示,他也和大家一样,不得而知。

确 定参拍并交纳保证金的企业不足7家,这是唯一得到确定的原因,然而,单从这个原因就不难推断,近6.5亿元的保证金和21亿元的起拍价是挡住诸多企业的第 一道槛。据一位不愿意透露姓名的业内人员分析,今年是国家对楼市调控力度最大的一年,也是初显成效的一年,越来越大的调控力度导致楼市从年初至今都呈现出 浓郁的观望气氛,成交量不断下滑以及金融政策的限制,导致了不少开发商在资金链上出现了问题。再加上通胀预期加剧致使货币政策不断收紧,融资难、资金压力 大是每个开发商现在都面临的问题。再从该地块的核心位置和未来的重要作用来看,开发商们也对该地块最终成交价有了过高的预估,一下子拿出6.5亿元的保证 金,成交价或将达到几十个亿,在现在不景气的情况下的确打击了不少开发商的热情。

非常时期规划调整

导致压力不降反增

原 市政府地块第一次终止拍卖的原因就是规划调整。调整后,5个地块变成了两个,居住和绿地都变成了商业金融用地,限高也从150米一跃到了300米,面积、 容积率、价格都做出了相应的调整,而且,一切好像都在朝着未来的cbd核心靠拢。但是,就是这个cbd核心的规划,或许恰恰成了开发商巨大压力的来源。

云 南财经大学不动产投融资中心主任周大研说:“这样的地块两次流拍,我真是百思不得其解,那么好的位置、那么好的规划、不算高的起拍地块均价,在我看来这是 傻瓜也能赚钱的项目,这应该是商家的必争之地才对。所以,如果非要找出一个流拍理由的话,‘不合时宜’应该是最主要的原因。”周大研接着分析:“‘不合时 宜’体现在很多方面,尤其是规划调整后,住宅用地消失了,而住宅业态对于开发商来说恰恰是可以快速销售、快速回笼资金的部分,可以大大减轻开发商的资金压 力。规设计划调整后,纯商业金融占地对开发商的后期运营、招商能力、资本市场运作、整体设计、沟通对接等方面都提出了更高的要求,而要做好这些方面的工 作,资金的充裕将起到至关重要的作用,这就无形中给开发商增加了难度和巨大的压力。同时,这也就是我们本土开发商相对欠缺的能力,缺少了本土主力企业的竞 争,竞拍企业数量自然锐减。”

大的怕“招风”小的怕“陪练”

那么,有人一定会问,难道那么多有实力的房地产企业都存在资金困难的问题吗?就没几家房地产企业能拿出几十个亿吗?答案一定都是“不”,拦住这些企业的不是资金,而是扑朔迷离的形势。

还 是回到周大研的分析,“为什么说‘不合时宜’呢?大家都知道,现在是楼市最为艰难的时期,对房地产企业的挑战也尤为巨大,大多开发商都选择了以低调来应对 调控之下的房地产市场,现在来拍卖这样一个cbd核心地块其实非常尴尬。这样的核心地块注定了它的高价值,高价值决定了高价格,高价格就或将诞生新的‘地 王’,而国家近期三令五申打压‘地王’之风,这就使得不少有实力的央企、国企、知名房地产企业望而却步,避免树大招风;而不少有实力的新兴房地产企业,有 意竞拍,却自知资金实力不及这些大企业,怕到拍卖时竞拍价格突飞猛进,企业实力不济,白忙一场。这样互相干扰之下,也对竞拍报名产生了一定的影响。”周大 研无奈地说。

由于两次终止拍卖,该地块的归属问题变得更加扑朔迷离。“内定”,这是现在最为大胆的猜测,也是坊间流传最为广泛的一种说法。 不少业内人士推测,种种迹象表明,不排除该地块已经被某境外房地产企业看中,而成为今年的招商引资项目,也有可能该地块目前已经有“主”,交易才“被终 止”。

猜测多种多样,传闻是是非非,到底谁是谁非,我们将拭目以待。只希望这样一块足以影响昆明楼市格局和走向的地块,能在一个集天时地利 人和的大好背景之下,来成就昆明未来的城市cbd核心;能在公正、公平、公开的原则下找到归属,为昆明城市未来的发展、繁荣增光添色。(编辑:范玉蕊)

业界纵论未来cbd商业核心运营是最大挑战

百姓对原市政府地块的关注度如此之高,还有一个重要原因就是,该地块位处昆明cbd核心地段,其未来所呈现的会是怎样的高端商业图景?在昆明商圈的包围下,如何通过差异化定位,整合商业资源,做得新、做得奇,对开发企业提出巨大挑战。

操 盘南亚风情·第壹城的诺仕达对商业的把控可谓老道,诺仕达集团副总裁罗静纯分析,在城市核心cbd地段,其优势不言自明,但不可回避的是,这个地块有两个 棘手的问题。第一,昆明的交通问题,这个地块周边均为昆明交通主干道,道路交通不畅对商业来说,影响很大。第二,该区域是昆明传统商业区,有高端金格百 货,南屏街商圈和青年路商圈,各种层次的商业消费氛围都非常成熟。以商业、金融为规划的cbd,要想在商业上有所作为,一定要找到市场空白,做出新意,做 出亮点,不然可能会面临尴尬境地。

重庆市大学房产mba云南教育中心李瑞红认为,“我们对该地块进行评估发现,一般房地产开发企业在运作城 市cbd核心地块时,成本较高,后期营运比较成问题,虽然是昆明cbd,但对资本的吸引力可能没有想象中的强烈。如果如坊间传闻是具有非常强大商业资源和 运营能力的上市公司来运作的话,那又不同。这类大型公司不追求短期利润,大部分物业均为自持并通过自身商业运营模式打造商业。这样一来,对昆明未来商业的 发展,则是极大的促进。”

顺城商业可谓繁华核心,据赛伦地产副总经理沈麒方介绍,昆明核心cbd应该由具有实力的一线开发商进行运营和商业塑造,而且一定可以做出非常高端的真正城市综合体。一线开发企业如恒隆、华润、九龙仓等具有非常优秀的商业资源,在后期商业运营保障方面,具有明显优势。

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